Praktische Umsetzung des rechtssicheren Gebäudebetriebs

Liegenschaftseigentümer hatten schon bisher für den „rechtssicheren Betrieb“ zu sorgen – es dürfen keine Gefahren für die Sicherheit von Personen oder deren Eigentum von ihrer Liegenschaft ausgehen. Zum rechtlichen und örtlichen Geltungsbereich der Trinkwasserverordnung (TWV) können im Hinblick auf den Handlungsbedarf des Liegenschaftseigentümers die folgenden Feststellungen getroffen werden:

Die Trinkwasserverordnung (TWV; BGBl II 304/2001 idgF BGBl II 362/2017) normiert verschiedene Kontroll- und Informationspflichten für den Betreiber einer Wasserversorgungsanlage. Insbesondere verpflichtet § 5 TWV den Betreiber einer Wasserversorgungsanlage zur regelmäßigen Durchführung näher vorgegebener Untersuchungen und Begutachtungen. Diese können auch als Eigenkontrolle verstanden werden.

Der Begriff des Betreibers einer Wasserversorgungsanlage ist aber weder in der Trinkwasserverordnung noch im Lebensmittelsicherheits- und Verbraucherschutzgesetz (LMSVG), der gesetzlichen Grundlage der Trinkwasserverordnung, definiert.

Insbesondere aufgrund der einschlägigen unionsrechtlichen Vorgaben muss jedoch von einem weiten Begriffsverständnis ausgegangen werden. Die Trinkwasserrichtlinie (Richtlinie 98/83/EG des Rats idgF Richtlinie 2015/1787) regelt nämlich ganz allgemein die notwendige Qualität von Wasser für den menschlichen Gebrauch ohne jegliche Bedachtnahme auf die konkrete Stufe der „Verteilungskette“. Ganz generell verpflichtet sie die Mitgliedstaaten dazu „alle erforderlichen Maßnahmen [zu ergreifen], um die Genusstauglichkeit und Reinheit des für den menschlichen Gebrauch bestimmten Wassers sicherzustellen“ (Art 4 Abs. 1 Trinkwasserrichtlinie). Weiters legt die Richtlinie fest, dass die vorgegebenen Qualitätsstandards und Parameterwerte bei Wasser, das aus einem Verteilungsnetz stammt, „am Austritt aus denjenigen Zapfstellen auf Grundstücken oder in Gebäuden und Einrichtungen, die normalerweise der Entnahme von Wasser für den menschlichen Gebrauch dienen“ einzuhalten sind (Art 6 Abs. 1 lit a Trinkwasserrichtlinie). Damit ist grundsätzlich klargestellt, dass die Qualität nicht nur bis zum Ende des Verteilungsnetzes, sondern bis zu jener Stelle sicherzustellen ist, an der das Wasser tatsächlich „für den menschlichen Gebrauch“ entnommen wird.

Wenn aber die Verpflichtungen der Trinkwasserrichtlinie (und damit in weiterer Folge der diese umsetzenden Trinkwasserverordnung) unmittelbar bis zu den einzelnen „Entnahmestellen“ reichen, muss selbstverständlich als „Betreiber“ einer Wasserversorgungsanlage derjenige entsprechend verpflichtet sein, dem die jeweiligen Wasserleitungen bis zur Entnahmestelle zuzurechnen sind.

Als Conclusio bedeutet dies: Kaltes Wasser soll kalt bleiben und warmes Wasser muss ausreichend warm bei den Entnahmestellen ankommen. Wasser darf keine gesundheitsschädliche Belastung aufweisen, insbesondere kein Blei und keine Legionellen.

Daher hat der Betreiber für „seine Wasserversorgungsanlage“ sämtliche gesetzlich bzw. normativ vorgeschriebene Anlagenbeprobungen rechtzeitig und im ordnungsgemäßen Umfang (Legionellen, chemische und biologische Parameter) zu beauftragen und bei Mängeln Abhilfe zu schaffen. Ebenso sind Informationsschreiben an die Nutzer des Gebäudes und Vermerke im Mietvertrag zu verfassen, die über die Notwendigkeit des regelmäßigen Spülens der Anlage informieren. Insbesondere nach mehrtägiger Abwesenheit des Nutzers kann das Spülen der Armaturen Gefahrenpotentiale reduzieren. In Wohnungseigentumsobjekten muss sichergestellt werden, dass die Information an die Mieter und Nutzer weitergegeben wird. Das schwarze Brett kann ebenso für die Informationsweitergabe genutzt werden, die Verwendung von Piktogrammen verringert Sprachbarrieren.

Verwalter und Eigentümer müssen sich auch vor Augen halten, dass in der heutigen Zeit vermehrt Menschen, deren Immunsystem z. B. durch Chemotherapie stark herabgesetzt ist, nur noch ambulant behandelt werden und am gesellschaftlichen Leben teilnehmen, ihrem Beruf oder ihrer Ausbildung weiter nachgehen. Die Wahrscheinlichkeit, dass sich in Wohngebäuden, aber auch in Geschäftsbauten immunsupprimierte Menschen aufhalten, ist somit deutlich höher als noch vor ein paar Jahren. Für diese Personen kann der Kontakt mit kontaminiertem Wasser hohe gesundheitliche Risiken bergen bzw. sehr rasch tödlich enden.

Im Neubau und in der Sanierung gibt es in der Zusammenarbeit für Bauträger, Hausverwalter, Betreiber und Nutzer im Bereich der Sanitärtechnik komplexe Aufgaben zu lösen: Beginnend von der Bedarfserhebung über die Leistungsbeschreibung, die ordnungsgemäße Baustellenführung und reinliche Lagerung des Installationsmaterials auf der Baustelle, die ordnungsgemäße und reinliche Verarbeitung des Installationsmaterials, die Inbetriebnahme und Einregulierung bis hin zum Betrieb und ständigen Überwachung und Dokumentation. Die Inbetriebnahme der Trinkwasseranlage muss unmittelbar vor der Besiedlung der Wohnungen stattfinden, oder es muss ein Spülplan erstellt und eingehalten werden. Andernfalls kann es passieren, dass völlig neu hergestellte oder renovierte Wohnungen bereits mit kontaminierten Leitungen übergeben werden.

Seit 2012 schafft die ÖNORM B 1300 im Hinblick auf regelmäßige Prüfroutinen inhaltliche und organisatorische Klarheit. „Verkehrssicherungspflichten“ und „Bauwerkehaftung“ erfordern die Sichtung des Konsenses, die regelmäßige fachmännische Kontrolle des Bauwerkes und die Beseitigung von Schäden und Gefahrenquellen. Die umfassende Aufgabenstellung des Verwalters und Gutachters liegt darin, mögliche Haftungen zu erkennen, zu minimieren und zu vermeiden – davon sind auch die auf der Liegenschaft befindlichen Trinkwasserinstallationen betroffen. Während die Trinkwasserverordnung den gesetzlichen Rahmen schafft, unterstützt die ÖNORM B 1300 den Verwalter und Eigentümer bei der Organisation der Prüfpflichten.